房地產(chǎn)

　　并不是新鮮事物的“房票”，在這輪樓市松綁政策大潮中，引發(fā)了廣泛的關(guān)注。人們熱議的起點(diǎn)是今年以來(lái)放松力度頗大的鄭州。

　　6月20日，《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》正式掛網(wǎng)，對(duì)房票、房票安置辦法、獎(jiǎng)勵(lì)及優(yōu)惠政策、房源籌措等進(jìn)行了解釋和規(guī)定，但尚無(wú)更多具體細(xì)則。

　　事實(shí)上，房票并不是本輪樓市調(diào)控的創(chuàng)新手法。2015年時(shí)就有城市在棚戶拆遷安置中推出了房票政策，在2016年的去庫(kù)存大潮下，許多城市跟進(jìn)采用該政策，此后2018年隨著棚改貨幣化安置政策漸次離場(chǎng)，房票也逐步落下帷幕。

　　2022年以來(lái)，房地產(chǎn)持續(xù)下行的背景下，房票補(bǔ)償再出江湖。

　　不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月以來(lái)，全國(guó)已有15個(gè)城市陸續(xù)在房票安置方面有所行動(dòng)，或以征求意見(jiàn)稿形式發(fā)布房票政策，或已公布政策細(xì)則并實(shí)施，而較早啟動(dòng)的城市則已開(kāi)始發(fā)放房票。上述15個(gè)城市包括信陽(yáng)、宜賓、常熟、江陰、溫州、南京市溧水區(qū)、鄭州等。

　　各地關(guān)于房票的規(guī)定略有不同，但整體邏輯一致。具體來(lái)看，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權(quán)人，根據(jù)房屋價(jià)值發(fā)放等額面值的房票，被征收人可以憑房票在有效期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)合作開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)。

　　如果被征收人選擇房票安置，就意味著既放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不領(lǐng)取現(xiàn)金，而是以一種未來(lái)可以用于購(gòu)房的結(jié)算憑證，抵扣購(gòu)房?jī)r(jià)款。

　　為了推行這一政策，各地一般會(huì)設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)金額，即選擇房票的居民，其抵扣房款的規(guī)模，一般要大于選擇現(xiàn)金補(bǔ)償居民所能獲得的補(bǔ)償款。另外，一些地方對(duì)房票的使用期限是有約束的。在開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房票之后，再向政府申請(qǐng)結(jié)算。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房票制度是個(gè)相對(duì)多贏的拆遷安置方式。

　　中信證券研報(bào)指出，房票模式之下，地方政府在拆遷補(bǔ)償方面的支付壓力大幅下降，啟動(dòng)資金的問(wèn)題得到了解決，而土地出讓的回款時(shí)間則沒(méi)有明顯變化?！坝捎诜科钡拇嬖?，政府的拆遷補(bǔ)償款實(shí)際是在開(kāi)發(fā)企業(yè)完成銷售行為之后，以相應(yīng)對(duì)價(jià)支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，政府現(xiàn)金流出的時(shí)間明顯推遲了?！?/p>

　　浙商證券地產(chǎn)分析師楊凡認(rèn)為，棚改貨幣化后對(duì)于資金的使用不一定有硬性要求，但房票的使用有明確指向，兌換標(biāo)的通常為合作房企的新房，且通常有18-36個(gè)月的有效期限制。房票有助于推動(dòng)所在城市成交量的修復(fù)，并通過(guò)成交量修復(fù)帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度修復(fù)。

　　南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，原本拆遷安置需求是由政府通過(guò)拆遷安置房、保障房、貨幣去解決，基本不會(huì)流通到市場(chǎng)上，但現(xiàn)在政府通過(guò)“房票”方式直接過(guò)渡到市場(chǎng)，等同變相增加市場(chǎng)需求，對(duì)樓市成交將產(chǎn)生助益。

　　“房票模式可能加速推進(jìn)舊改和棚改，釋放居民自住和改善性住房需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。而且，由于房票是限區(qū)域的，故而因城施策是完全可能的，房票一般不會(huì)造成一線城市房?jī)r(jià)上漲?！敝行抛C券研報(bào)提到，“對(duì)被拆遷者來(lái)說(shuō)，由于房票金額一般要大于貨幣補(bǔ)償金額，其買(mǎi)房的實(shí)際負(fù)擔(dān)下降，也取得了實(shí)惠?！?/p>

　　在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，房票安置也有利于滿足被拆遷者差異化的購(gòu)房需求。在傳統(tǒng)的拆遷實(shí)物補(bǔ)償下，只能被動(dòng)接受某區(qū)域的某項(xiàng)目，特別是原址原建設(shè)。但目前，樓市進(jìn)入新時(shí)代，被拆遷人的需求差異比較大，包括選擇居住的區(qū)域、房源品質(zhì)、戶型、開(kāi)發(fā)商品牌等。

　　據(jù)了解，南京溧水區(qū)的房票安置政策下，還構(gòu)建了“房產(chǎn)超市”服務(wù)平臺(tái)，將商品房、二手房、已分配安置房納入“房產(chǎn)超市”進(jìn)行交易。

　　作為較早公布房票政策細(xì)則的地方政府，信陽(yáng)市房票政策實(shí)施進(jìn)度較快，5月，首批經(jīng)審核可用于房票購(gòu)房的項(xiàng)目公布，共包含商品房項(xiàng)目11個(gè)，683套住房；安置房項(xiàng)目12個(gè)，2604套住房。當(dāng)前信陽(yáng)市首批房票已開(kāi)始發(fā)放。

　　另?yè)?jù)第一財(cái)經(jīng)了解到，目前張家港市鳳凰鎮(zhèn)也作為試點(diǎn)，開(kāi)始執(zhí)行房票安置。當(dāng)?shù)夭捎昧硕ㄏ蚍科卑仓?，首批暫?00張，有效期為3個(gè)月，當(dāng)?shù)赜袃蓚€(gè)商業(yè)小區(qū)的房源可供選擇安置。若被拆遷人未在有效期內(nèi)購(gòu)房，房票逾期失效，仍按原拆遷安置方式安置。

　　據(jù)張家港當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，一套房對(duì)應(yīng)一張房票，房票的面額依據(jù)拆遷協(xié)議中約定的安置房戶型面積乘以7000元/平方米進(jìn)行結(jié)算。

　　相較而言，這一安置結(jié)算價(jià)格低于鳳凰鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌價(jià)格則在9000元/平方米以上；而目前當(dāng)?shù)厝齻€(gè)在售新房參考均價(jià)都在一萬(wàn)元以上，兩個(gè)可供安置選擇的項(xiàng)目亦在其中。

　　上述一可選項(xiàng)目銷售告訴記者，房票換房的客戶有專門(mén)負(fù)責(zé)的銷售對(duì)接，價(jià)格與正常銷售的房源價(jià)格有所不同。

　　不過(guò)，另一可選項(xiàng)目專門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)接房票客戶的銷售人員則表示，房?jī)r(jià)對(duì)所有客戶保持統(tǒng)一，并不會(huì)因房票換房而有所變動(dòng)。“1月份，我們項(xiàng)目推出的房源成交均價(jià)在11000元，也是項(xiàng)目里位置最好的，目前加推的房源均價(jià)在10500元左右?！痹撲N售人員介紹，相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)格比之前的成交價(jià)還低。

　　“這會(huì)售樓處大廳已坐滿了客戶，基本上都是前來(lái)簽約的，房票、安置協(xié)議都拿到了?！?月21日午后，上述銷售人員介紹。另有張家港當(dāng)?shù)氐闹薪槿耸勘硎?，鳳凰鎮(zhèn)不少人選擇了房票換房。

　　該銷售人員介紹，其實(shí)當(dāng)?shù)睾芏鄤?dòng)遷安置房并不好賣(mài)，有房子報(bào)價(jià)在6、7000元，但是實(shí)際成交情況并不好，“港口社區(qū)的、清水村的房子4000多元都很難出手，”而整個(gè)鳳凰鎮(zhèn)的房票面額都是7000元/平方米，“所以港口社區(qū)來(lái)?yè)Q房的很多?！?/p>

　　“雖然當(dāng)前我國(guó)住房的整體存量規(guī)模并不低，但老舊房屋數(shù)量不小，居民提升居住品質(zhì)的需求遠(yuǎn)未得到滿足，”中信證券研報(bào)指出，短期穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力之下，房票模式確實(shí)具備進(jìn)一步探索和推廣的可能性。