寫(xiě)字樓

　　2022年以來(lái)，這一輪疫情不同程度地影響了全國(guó)各城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。然而，隨著疫情控制的有效性，所有城市都逐漸恢復(fù)了經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。

　　中國(guó)一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)也在疫情前后發(fā)生了不同程度的轉(zhuǎn)變。他山之石可以攻“疫”，讓我們來(lái)看一看中國(guó)一線(xiàn)城市的辦公行業(yè)正在發(fā)生什么樣的變化趨勢(shì)，以及一線(xiàn)城市的業(yè)主們都有什么新的思考。

　　上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：進(jìn)一步升級(jí)“綠色樓宇經(jīng)濟(jì)”，盡早融入片區(qū)“智慧城市”建設(shè)

　　戴德梁行大中華區(qū)租戶(hù)研究主管Shaun Brodie表示，根據(jù)國(guó)家和上海政策，國(guó)有企業(yè)將為服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)減免租金3-6個(gè)月以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。年內(nèi)預(yù)計(jì)大量新項(xiàng)目推遲入市，而平均租金依然承壓，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)在常態(tài)化防控幾個(gè)月后重新反彈。

　　當(dāng)前上海市場(chǎng)中值得重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)包括TMT，金融業(yè)，生物科技，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)等。寫(xiě)字樓業(yè)主有機(jī)會(huì)主動(dòng)與政府、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等合作并聚焦新興國(guó)家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)（如數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域）的引進(jìn)，進(jìn)一步升級(jí)“綠色樓宇經(jīng)濟(jì)”，盡早融入片區(qū)“智慧城市”的建設(shè)。

　　上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：大量新增供應(yīng)集中于新興商圈，內(nèi)資證券、資管類(lèi)企業(yè)表現(xiàn)亮眼

　　未來(lái)三個(gè)季度，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)約80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中新興商圈占比高達(dá)74.3%，且城市更新項(xiàng)目占比為25.4%。

　　今年一季度，在上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃成交中，內(nèi)資證券、資管類(lèi)企業(yè)表現(xiàn)突出，拉動(dòng)金融行業(yè)成交占所有行業(yè)總成交面積的37.0%，位居各行業(yè)之首；其次為高科技、生物醫(yī)藥和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，分別占所有行業(yè)總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。

　　業(yè)主說(shuō)：高精尖產(chǎn)業(yè)將為上海市場(chǎng)帶來(lái)更多租賃需求

　　世茂股份寫(xiě)字樓管理部總監(jiān)楊煜表示：上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2022年頭延續(xù)了去年的良好表現(xiàn)，項(xiàng)目租賃情況較去年有大步提升，但近期也受到了一定的疫情影響，存在不確定性。未來(lái)，新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康、新能源等這些行業(yè)的蓬勃發(fā)展將為上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)更多租賃需求。長(zhǎng)沙、南京等其他重點(diǎn)城市也呈現(xiàn)一些與一線(xiàn)城市相同的特征，但整體活躍度較一線(xiàn)稍遜，市場(chǎng)的恢復(fù)速度會(huì)相對(duì)緩慢。

　　在未來(lái)的寫(xiě)字樓樓宇運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系中，租戶(hù)對(duì)于樓宇的健康品質(zhì)，物業(yè)的現(xiàn)代化管理、租戶(hù)的全方位服務(wù)將會(huì)提出更高要求。樓宇運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值或?qū)⒊蔀椤獙?duì)于個(gè)人用戶(hù)而言，友善的樓宇辦公環(huán)境使其效率更高；對(duì)于企業(yè)用戶(hù)而言，全周期的企業(yè)服務(wù)使其效能最大。

　　上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：市場(chǎng)復(fù)蘇取決于疫情控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度，福田、前海仍是去化熱點(diǎn)

　　當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍度下降受疫情因素影響較大，因此預(yù)期整體活躍度復(fù)蘇一定程度上取決于疫情控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度。

　　盡管疫情下項(xiàng)目工程暫停將直接影響在建項(xiàng)目的工期，但預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將有62.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)投入使用。結(jié)合需求端的壓力，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率短期內(nèi)料將上行，租金面價(jià)或許不會(huì)顯著下跌，但更多的優(yōu)惠措施或體現(xiàn)在延長(zhǎng)免租期、裝修補(bǔ)貼等方面，而福田和前海料將是年內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。

　　業(yè)主說(shuō)：上海產(chǎn)業(yè)活力足、韌性強(qiáng)，使企業(yè)仍舊充滿(mǎn)信心

　　前海嘉里中心副總經(jīng)理陳蘇文百世，過(guò)去一段時(shí)間，疫情對(duì)上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的影響，但宏觀市場(chǎng)目前已呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，整體來(lái)說(shuō)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊充滿(mǎn)活力。上海政府在本輪疫情中的快速反應(yīng)與精準(zhǔn)防控也為市場(chǎng)的復(fù)蘇起到助推作用。

　　疫情常態(tài)化下，首先，租戶(hù)將會(huì)更關(guān)注樓宇運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)于疫情的應(yīng)變能力。作為發(fā)展商應(yīng)更多地思考如何提升快速處理突發(fā)事件的能力，并讓租戶(hù)感到放心。

　　其次，產(chǎn)品方面圍繞疫情也應(yīng)有更多對(duì)應(yīng)舉措。以前海嘉里中心為例，綠色建筑（LEED、WELL、MIMPIN）的相關(guān)打造；開(kāi)放式的規(guī)劃設(shè)計(jì)；公共區(qū)域配套細(xì)節(jié)的打造；樓宇智能化設(shè)置的應(yīng)用等，都會(huì)提升寫(xiě)字樓核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　最后，人與人之間依舊需要互動(dòng)，無(wú)論是寫(xiě)字樓還是綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式，未來(lái)都將更加注重社群互動(dòng)的內(nèi)容，并且可以打造租戶(hù)資源平臺(tái)，合作共贏。

　　上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：金融行業(yè)正在反彈，行業(yè)需求不降反升

　　戴德梁行董事總經(jīng)理蕭亮輝表示，上海的整體經(jīng)濟(jì)仍將以金融為導(dǎo)向。在此波疫情之前，我們發(fā)現(xiàn)一些金融行業(yè)反彈明顯，行業(yè)需求不降反升，其他行業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)則較為保守。

　　辦公模式方面，一些大型企業(yè)考慮降本增效，便順勢(shì)將居家辦公模式進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。然而，居家辦公對(duì)于員工的歸屬感以及對(duì)團(tuán)隊(duì)的生產(chǎn)力是否會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響仍需考證。

　　疫情防控常態(tài)化下寫(xiě)字樓宇應(yīng)對(duì)策略——資產(chǎn)管理與項(xiàng)目管理能力迎來(lái)新挑戰(zhàn)

　　鐵獅門(mén)高級(jí)總監(jiān)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人楊松表示，后疫情時(shí)代，樓宇健康安全變得尤為重要。疫情常態(tài)也化對(duì)發(fā)展商的資產(chǎn)管理和項(xiàng)目管理能力也提出了更高的要求。

　　為了規(guī)范化疫情防控，一些辦公樓將設(shè)置一些疫情應(yīng)對(duì)策略，如規(guī)范化核酸檢測(cè)點(diǎn)。這些應(yīng)對(duì)策略能否安全有效地實(shí)施，也對(duì)資產(chǎn)管理方在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和保障供應(yīng)和財(cái)產(chǎn)能力方面提出了新的要求和挑戰(zhàn)。