辦公室辦公

　　商務(wù)寫(xiě)字樓租賃是租賃協(xié)議，允許企業(yè)從房東處租賃商業(yè)空間。商業(yè)租賃主要有三種形式：綜合租賃、凈租賃和修正總租賃。確定、談判和簽署商業(yè)租賃的過(guò)程是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，了解本文詳細(xì)討論的必要步驟非常重要。

　　在租賃房產(chǎn)時(shí)，搜索互聯(lián)網(wǎng)和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)往往是大多數(shù)小企業(yè)的最后一分鐘爭(zhēng)奪。

　　1.租賃商務(wù)寫(xiě)字樓出租第一步設(shè)置參數(shù)

　　租賃商務(wù)寫(xiě)字樓出租的第一步是設(shè)置您的房產(chǎn)參數(shù)。這是因?yàn)樗蓄?lèi)型的企業(yè)都有各種各樣的商業(yè)地產(chǎn)。這些參數(shù)將幫助您將搜索范圍限制在適合您需求的商業(yè)空間。具體來(lái)說(shuō)，您需要了解以下內(nèi)容：

　　·         理想的客戶（或員工池）

　　·         物業(yè)類(lèi)型和分區(qū)

　　·         所需尺寸

　　·         最高預(yù)算

　　·         無(wú)障礙

　　·         讓我們來(lái)看看這些商務(wù)寫(xiě)字樓出租參數(shù)。

　　2.尋找商務(wù)寫(xiě)字樓出租經(jīng)紀(jì)人

　　大多數(shù)商務(wù)寫(xiě)字樓出租都由經(jīng)紀(jì)人提供便利。通常涉及兩種類(lèi)型的商務(wù)寫(xiě)字樓出租經(jīng)紀(jì)人：

　　·         租賃代理 - 代表房東的經(jīng)紀(jì)人

　　·         租戶經(jīng)紀(jì)人 - 代表租戶的經(jīng)紀(jì)人

　　房東雇用上市代理商列出他們的商務(wù)寫(xiě)字樓。上市代理商可以獲得由房東支付的傭金，通常占總租約的3％-6％。另一方面，租戶經(jīng)紀(jì)人代表租戶利益。但是，租戶經(jīng)紀(jì)人通常也會(huì)獲得房東支付的總傭金的一定百分比，這是租戶經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用。

　　這意味著上市代理人始終有責(zé)任以房東的最佳利益行事。租戶經(jīng)紀(jì)人雖然代表租戶，但并不總是有責(zé)任為租戶的最佳利益行事。根據(jù)安排，租戶經(jīng)紀(jì)人有時(shí)可以更多地作為客觀的第三方，我們將在下面討論。

　　何時(shí)使用租戶經(jīng)紀(jì)人

　　租戶使用經(jīng)紀(jì)人并非強(qiáng)制要求。但是，租戶經(jīng)紀(jì)人通?？梢酝ㄟ^(guò)以下方式幫助租戶：

　　·         可用房地產(chǎn)清單

　　·         準(zhǔn)確的市場(chǎng)定價(jià)和comp數(shù)據(jù)

　　·         了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況

　　·         談判技巧

　　·         獲得融資方案

　　此外，由于房東通常承擔(dān)租戶經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用，因此租戶通常可以免費(fèi)獲得此價(jià)值。因此，聘請(qǐng)租戶經(jīng)紀(jì)人并讓他們幫助您找到合適的租賃地點(diǎn)通常是個(gè)好主意。但是，一些經(jīng)紀(jì)人協(xié)議是非約束性的，而其他經(jīng)紀(jì)人協(xié)議具有約束力，我們將在下面討

　　如何找到商務(wù)寫(xiě)字樓經(jīng)紀(jì)人

　　租戶經(jīng)紀(jì)人可以在網(wǎng)上或通過(guò)個(gè)人網(wǎng)絡(luò)找到。例如，代理列表具有可搜索的代理配置文件列表。您可以按名稱(chēng)，公司或郵政編碼進(jìn)行搜索?；蛘撸梢酝ㄟ^(guò)詢問(wèn)您的網(wǎng)絡(luò)找到經(jīng)紀(jì)人。

　　在考慮商業(yè)經(jīng)紀(jì)人時(shí)要問(wèn)的問(wèn)題：

　　·         經(jīng)紀(jì)人對(duì)您特定商務(wù)寫(xiě)字樓需求的體驗(yàn)是什么？

　　·         經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模是多少？

　　·         經(jīng)紀(jì)人如何得到補(bǔ)償？

　　·         經(jīng)紀(jì)人的信托義務(wù)是什么？

　　·         經(jīng)紀(jì)人是否了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)？

　　具體而言，您將希望找到一個(gè)經(jīng)驗(yàn)和關(guān)注度合適的經(jīng)紀(jì)人。

　　一旦您確定了您信任的經(jīng)紀(jì)人，您就必須簽署書(shū)面合同。該合同通常規(guī)定工作關(guān)系是：

　　·         獨(dú)家安排

　　·         非排他性安排

　　我們來(lái)看看兩者之間的差異。

　　與商務(wù)寫(xiě)字樓經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)家安排

　　獨(dú)家安排是指租戶專(zhuān)門(mén)與一個(gè)經(jīng)紀(jì)人合作3至12個(gè)月。在此期間，租戶無(wú)法與其他經(jīng)紀(jì)人合作。租戶與經(jīng)紀(jì)人之間的傭金經(jīng)過(guò)協(xié)商，相當(dāng)于預(yù)期租戶經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用的一小部分。但是，只有在沒(méi)有租戶經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用的情況下才支付該傭金。

　　當(dāng)然，這很少見(jiàn)，房東幾乎總是支付租戶經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用，從而免除了租戶和經(jīng)紀(jì)人之間的傭金。這是一個(gè)很好的選擇，因?yàn)樽鈶艚?jīng)紀(jì)人將對(duì)承租人負(fù)有信托義務(wù)。

　　與商業(yè)經(jīng)紀(jì)人的非獨(dú)家安排

　　非排他性安排有兩種形式：1）代表權(quán)利，2）不代表賠償。

　　代表非獨(dú)家安排的權(quán)利

　　代表非獨(dú)家安排的權(quán)利類(lèi)似于獨(dú)家安排，但允許租客與其他經(jīng)紀(jì)人交談。然而，即使通過(guò)經(jīng)紀(jì)人簽訂租約，承租人仍會(huì)支付傭金。

　　不適用于賠償非排他性安排

　　另一方面，非補(bǔ)償非排他性安排給予租戶最大的靈活性。這是非約束性的，沒(méi)有協(xié)商的傭金。相反，它使經(jīng)紀(jì)人有權(quán)代表您發(fā)言并安排列表供您查看。然而，雖然它提供了靈活性，但這種安排使租戶經(jīng)紀(jì)人不再受信托義務(wù)。

　　如何在沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人的情況下工作

　　請(qǐng)記住，與租戶經(jīng)紀(jì)人簽訂協(xié)議不是強(qiáng)制性的。雖然租戶經(jīng)紀(jì)人很有幫助，但您最終不得不支付傭金。

　　如果您還想自己尋找商業(yè)房地產(chǎn)，您可以在商業(yè)房地產(chǎn)上市服務(wù)或LoopNet等網(wǎng)站上找到商業(yè)房地產(chǎn)列表。但是，如果您選擇自己尋找，則必須在沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人幫助的情況下執(zhí)行以下操作：

　　·         尋找新的房源

　　·         設(shè)置演練

　　·         談判租約

　　·         不使用經(jīng)紀(jì)人的唯一好處是沒(méi)有機(jī)會(huì)支付傭金。否則，最好使用租戶經(jīng)紀(jì)人。

　　3.了解不同類(lèi)型的商務(wù)寫(xiě)字樓出租

　　通常有3種商業(yè)租賃。它們之間的主要區(qū)別在于評(píng)估成本和費(fèi)用的方式。

　　三種商業(yè)租賃是：

　　·         全程服務(wù)租賃

　　·         凈租約

　　·         修改總租約

　　Docracy有一個(gè)可搜索的開(kāi)源租賃協(xié)議模板數(shù)據(jù)庫(kù)，可以幫助您入門(mén)。讓我們更深入地看一下每種類(lèi)型的租約。

　　全程服務(wù)租約

　　全面服務(wù)租賃是辦公樓最常見(jiàn)的商業(yè)租賃類(lèi)型。通過(guò)全面服務(wù)租賃，租金是全包的。這意味著房東負(fù)責(zé)支付與房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用，包括財(cái)產(chǎn)稅和保險(xiǎn)，維修和保養(yǎng)，以及公用事業(yè)和清潔服務(wù)。

　　這是迄今為止租戶最好的租賃方式。沒(méi)有隱藏的成本，企業(yè)可以預(yù)測(cè)他們的月度和年度租賃付款。在這種情況下，房東承擔(dān)維護(hù)財(cái)產(chǎn)的責(zé)任。

　　凈租約

　　凈租賃是一種租賃協(xié)議，與全面租賃租賃相比，房東收取較低的年租金。但是，房東還可以包括每月“通常費(fèi)用”，其中包括財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和公共區(qū)域維護(hù)項(xiàng)目（CAMS）。凈租賃可以是單租賃，雙租賃或三租賃。

　　通過(guò)單一的凈租賃，租戶支付租金加上按比例分?jǐn)偟慕ㄖ锏姆慨a(chǎn)稅。除了租金和房產(chǎn)稅之外，租戶還可以支付一部分房產(chǎn)保險(xiǎn)。通過(guò)三重凈租賃，租戶按比例支付房產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和CAMS。

　　這意味著雖然租戶的基本租金較低，但承租人還負(fù)責(zé)維護(hù)該物業(yè)的每月費(fèi)用。這些費(fèi)用通常每月添加到基本租金中。三重凈租賃是最對(duì)房東友好的。三網(wǎng)凈租賃最常見(jiàn)于餐館和零售店。

　　即使有三重凈租約，您仍需要購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。獲取Insurance321專(zhuān)家的最佳報(bào)價(jià)。他們的市場(chǎng)將您與代理商，經(jīng)紀(jì)人和運(yùn)營(yíng)商聯(lián)系起來(lái)，以便您找到滿足您業(yè)務(wù)需求的最佳政策。立即獲得免費(fèi)報(bào)價(jià)。

　　修改總租約

　　修改后的總租賃是對(duì)全方位服務(wù)租賃和凈租賃的折衷。通過(guò)修改總租約，租戶可以支付他們的財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和CAMS部分，但他們支付一次性付款和租金。

　　因此，修改后的總租約的租金是固定的，沒(méi)有隱藏成本或意外收費(fèi)。如果任何稅收，保險(xiǎn)或CAMS增加，租金保持不變。凈租約不是這種情況。公用事業(yè)和清潔服務(wù)由房東承保，修改后的總租約。

　　4.確定合適的商業(yè)財(cái)產(chǎn)

　　在考慮不同的商業(yè)房產(chǎn)列表時(shí)，除了您的房產(chǎn)參數(shù)外，請(qǐng)務(wù)必評(píng)估以下內(nèi)容：

　　·         位置 -確保該物業(yè)是您理想的客戶或理想的員工。此外，您還希望找到一個(gè)擁有足夠的人流量和車(chē)輛交通量的空間，以及為客戶或員工提供足夠的停車(chē)位。

　　·         設(shè)施和服務(wù) -您將想要了解商業(yè)空間提供的各種設(shè)施。這些設(shè)施和服務(wù)可能包括公共房間，免費(fèi)Wi-Fi，裝貨區(qū)和碼頭，餐飲選擇，戶外空間，污水和公用設(shè)施，現(xiàn)場(chǎng)安保等。您的業(yè)務(wù)分區(qū)通常會(huì)決定您需要的設(shè)施和服務(wù)類(lèi)型。

　　·         房東的歷史 -這一點(diǎn)很重要，因?yàn)樯虡I(yè)租賃通常是多年期協(xié)議。您選擇的房東很可能會(huì)決定租賃協(xié)議，協(xié)議變更，租金增加等等。像ReviewMyLandlord這樣的網(wǎng)站可以幫助您更好地了解潛在的房東是誰(shuí)。

　　·         錨定租戶 -一些多單元商業(yè)物業(yè)擁有主力租戶。這個(gè)租戶像沃爾瑪一樣，是商場(chǎng)或購(gòu)物中心的所在地。如果主租客離開(kāi)，房東可能能夠合法地離開(kāi)房產(chǎn)的其他租約。在簽訂租約之前，請(qǐng)確保您了解任何主要租戶。

　　進(jìn)行多次演練

　　您和您的經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該識(shí)別要查看的多個(gè)商務(wù)寫(xiě)字樓。這有助于您更好地了解平均價(jià)格，并在談判過(guò)程中為您提供支持。在搜索過(guò)程中，您還需要相互比較租金，以確保您保持預(yù)算。

　　您的期權(quán)之間的決定因素通常是租賃條款。我們花點(diǎn)時(shí)間討論不同類(lèi)型的商業(yè)租賃條款以及共同的商業(yè)租賃條款。

　　5.協(xié)商商業(yè)租賃條款

　　一旦您考慮了您的商業(yè)地產(chǎn)選擇權(quán)及其相關(guān)租約，就可以選擇一個(gè)或多個(gè)商業(yè)空間并協(xié)商租賃。在正式進(jìn)入商業(yè)租賃談判過(guò)程時(shí)，您需要首先以書(shū)面形式請(qǐng)求條款。此請(qǐng)求可能來(lái)自您或您的經(jīng)紀(jì)人，由房東的經(jīng)紀(jì)人提供。

　　從那里，您將要編寫(xiě)代表您的要約或還價(jià)的商業(yè)意向書(shū)（LOI）。LOI是一個(gè)機(jī)會(huì)讓你賣(mài)掉房東為什么你會(huì)成為一個(gè)偉大的房客。這在具有高需求的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中尤其有益。

　　您希望在意向書(shū)中包含的內(nèi)容包括：

　　·         您有意租賃的聲明

　　·         您的業(yè)務(wù)描述

　　·         營(yíng)業(yè)年數(shù)

　　·         產(chǎn)品和服務(wù)清單，包括定價(jià)

　　·         你提出的條款

　　這些條款可以與房東經(jīng)紀(jì)人提出的條款相同，也可以由您或您的經(jīng)紀(jì)人提出還價(jià)。這些條款包括租賃價(jià)格和租賃類(lèi)型，但也包括更細(xì)微的條款。您可以反擊任何和所有這些租賃條款。如果是還價(jià)，則協(xié)商過(guò)程開(kāi)始

　　共同商業(yè)租賃條款

　　無(wú)論租賃類(lèi)型如何，商業(yè)租賃通常都有類(lèi)似的租賃條款。雖然支付結(jié)構(gòu)可能不同，但所有租約都包括所需的存款，租賃期限等等。具體而言，您需要了解以下租賃條款：

　　·         Use子句 -此子句確定可以使用該空間的業(yè)務(wù)類(lèi)型。例如，有些空間被劃分為零售空間，而其他空間被劃分為辦公空間。如果您希望將來(lái)轉(zhuǎn)租您的空間，這個(gè)使用條款尤其重要，因?yàn)樗拗屏丝捎糜谵D(zhuǎn)租的業(yè)務(wù)。

　　·         租賃期 -商業(yè)租賃通常為3至10年。短期租約可能是有利的，因?yàn)樗峁┝藰I(yè)務(wù)靈活性并減少了任何未來(lái)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　·         可轉(zhuǎn)讓性 - 如果企業(yè)希望最終轉(zhuǎn)租房產(chǎn)，租賃必須是“可轉(zhuǎn)讓的”。此外，可轉(zhuǎn)讓的租賃使得可以將租賃包括在企業(yè)的銷(xiāo)售中。例如，位置優(yōu)越的餐廳可能會(huì)被另一家餐館買(mǎi)走，因?yàn)槲恢梅浅：谩?/p>

　　·         資本支出 -這些支出決定了誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，維護(hù)和與商業(yè)財(cái)產(chǎn)相關(guān)的其他費(fèi)用。例如，凈租約向租戶收取所有資本支出。另一方面，全方位服務(wù)租賃要求房東承擔(dān)所有資本支出。

　　·         租金和升級(jí) -所有租約不僅規(guī)定了月租和年租，還規(guī)定了未來(lái)的租金升級(jí)。升級(jí)是一個(gè)允許房東在租賃期間合法增加租金的術(shù)語(yǔ)。通?？吹阶饨鹕蠞q等于每年3％。確保您的租約沒(méi)有異常升級(jí)

　　·         存款 -大多數(shù)租約需要存款。押金可全額退還，并保護(hù)房東免受拖欠房產(chǎn)或房屋過(guò)度損壞的房客的影響。典型的押金是3至6個(gè)月的租金。

　　·         租賃擴(kuò)建信用額度 -這些信用額度代表租戶以犧牲房東為代價(jià)在其商業(yè)空間中進(jìn)行租賃改善的能力。這些擴(kuò)展和改進(jìn)對(duì)于業(yè)務(wù)的成功運(yùn)營(yíng)是必要的。通過(guò)擴(kuò)建積分，房東可以提供減租，報(bào)銷(xiāo)租戶或直接支付。

　　·         終止條款 -租約中允許房東和/或租客在某些條件下終止協(xié)議的條款。如果終止條款允許您終止協(xié)議，則終止條款很好，但如果房東也可以終止協(xié)議，則會(huì)增加您的風(fēng)險(xiǎn)。

　　·         減租 -該條款規(guī)定，如果商業(yè)財(cái)產(chǎn)遭到破壞，承租人將無(wú)需支付租金（或支付減租），直至損壞得到確定。這是降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的好方法。

　　在查看您的租約時(shí)，您需要協(xié)商條款，以便最大限度地減少您的總增長(zhǎng)因素。

　　6.商務(wù)寫(xiě)字樓：租賃與購(gòu)買(mǎi)

　　在查看了許多可供租賃的空間后，您可能會(huì)開(kāi)始懷疑購(gòu)買(mǎi)或租賃商業(yè)房地產(chǎn)是否更好。當(dāng)然，有時(shí)候購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房地產(chǎn)而不是租賃它可能更好。例如，如果您購(gòu)買(mǎi)商業(yè)空間，您將利用股權(quán)，折舊，現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值。

　　具體而言，購(gòu)買(mǎi)租賃商業(yè)地產(chǎn)的好處包括：

　　·         建立股權(quán) - 您可以使用此權(quán)益作為額外擴(kuò)展的抵押品。

　　·         擁有一項(xiàng)升值資產(chǎn) -隨著時(shí)間的推移，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)增加，讓您最終出售以獲取利潤(rùn)。但是，資產(chǎn)也可能會(huì)失去價(jià)值，使其成為您需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)投資。

　　·         折舊建筑 - 您可以申報(bào)納稅申報(bào)表的年度折舊。

　　·         增加現(xiàn)金流 - 商業(yè)空間通常要求自住業(yè)務(wù)占據(jù)建筑物的51％。但是，您可以出租剩余的空間并獲得租金收入。

　　此外，商業(yè)建筑的出售并不少見(jiàn)，這可能會(huì)使承租人陷入困境。如果您租賃出售給其他房東的空間，您可能會(huì)被踢出您的空間。這通常是終止條款的一部分。不過(guò)，如果你擁有自己的空間，你將永遠(yuǎn)不會(huì)被踢出局。

　　當(dāng)涉及到租賃的好處時(shí)，租戶可以避免任何預(yù)付款。相反，他們支付相當(dāng)于3-6個(gè)月租金的可退還押金，這通常遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款所需的10％-35％的首付款。

　　此外，可以扣除租賃付款，減少企業(yè)的稅負(fù)。這與擁有一個(gè)屬性形成對(duì)比，該屬性只允許您在其使用壽命期間折舊資產(chǎn)。當(dāng)然，如果您為商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)提供融資，您還可以扣除利息支付和發(fā)起費(fèi)用。

　　更重要的是，擁有商業(yè)地產(chǎn)比租賃更穩(wěn)定。如果您有興趣購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，請(qǐng)閱讀我們關(guān)于最佳商業(yè)房地產(chǎn)貸款的文章。我們概述了五筆貸款，并討論哪些貸款適合您的特定需求。

　　底線

　　商業(yè)寫(xiě)字樓租賃是商業(yè)空間所有者與企業(yè)之間的長(zhǎng)期租賃協(xié)議。有多種類(lèi)型的商業(yè)租賃和多種類(lèi)型的商業(yè)空間。租賃包括一般租賃、凈租賃和修改后的一般租賃。這些租約有助于租戶租用辦公空間、零售和餐飲設(shè)施以及工業(yè)空間

　　一旦確定要租用的商務(wù)辦公樓，您就可以開(kāi)始在入住日期之前完成設(shè)置互聯(lián)網(wǎng)的艱巨任務(wù)。