寫字樓

　　寶龍控股不再尋求將位于上海的辦公樓出售給寶龍商業(yè)。6月6日晚發(fā)布的一份公告顯示，這宗有爭議的交易最終結(jié)束??

　　據(jù)了解，上述交易于上月中旬啟動。寶龍控股計劃將位于上海寶山區(qū)的寶陽寶龍廣場7號樓項目出售給其上市物業(yè)管理平臺，總成本約為8.68億元。

　　資料顯示，寶楊寶龍廣場另名為寶龍城市峰匯，是一個總建筑面積超27萬平方米的商業(yè)綜合體項目。其7號樓則為樓高24層的甲級寫字樓，總建筑面積約3.5萬平方米。

　　“交易是集團以優(yōu)惠價格收購高質(zhì)量資產(chǎn)的機遇?！睂汖埳虡I(yè)當(dāng)時對收購這棟辦公大樓保有相當(dāng)信心，并就此提出諸多利好，包括能提升資本收益、拓寬收入來源、為集團員工擴大辦公空間，以及為智慧商業(yè)業(yè)務(wù)提供的關(guān)鍵試點功能。

　　寶龍控股和寶龍商業(yè)在公布交易之初，可能并未料到會激起太多的反對聲音。但事實證明資本市場并不太贊同這種太過明顯的輸血行為。不然，寶龍商業(yè)獨立上市的地位將體現(xiàn)在何處？

　　所以于5月12日，即交易公告披露翌日，寶龍商業(yè)的股價當(dāng)日便跌去1.7港元，跌幅達到24.29%，超過了寶龍商業(yè)在早前3月14日港股物管板塊普跌日下挫23.44%的表現(xiàn)。

　　相較于在公告中談及收購后的裨益，人們發(fā)現(xiàn)這宗交易的細(xì)節(jié)之中仍有其它討論空間。

　　首先僅從交易價格上看，約8.68億元的總代價尚算便宜，與經(jīng)估值師給出的估值價格約9.29億元，有6.6%的折扣。但與土地、建筑成本相比，敲定的交易價格相當(dāng)于目標(biāo)物業(yè)成本價格的205%，有相當(dāng)幅度的溢價。

　　況且從自上海自3月份開始經(jīng)歷了將近3個月的封控期，寶楊寶龍廣場7號樓項目的估值報告是于5月10日給出，至今也已經(jīng)過將近1個月，9.29億元的估值是否會有較大的變動是未知數(shù)。

　　靜態(tài)管理之下，上海商業(yè)寫字樓市場此前一直正處于需求下滑的狀態(tài)。在第一太平戴維斯關(guān)于上海寫字樓第一季度表現(xiàn)情況的研究報告中，該機構(gòu)就稱：“持續(xù)疫情擴散帶來的封鎖和防控措施無疑將對許多企業(yè)的運營和短期投資前景產(chǎn)生影響，進而抑制短期辦公需求和租金疲軟……”

　　來自報告中的數(shù)據(jù)，一季度內(nèi)，上海全市甲級寫字樓原本正在復(fù)蘇，租金指數(shù)本環(huán)比上漲0.8%至每平方米每天7.4元，空置率環(huán)比下降1.7個百分點至12.5%。但疫情的爆發(fā)帶來未知數(shù)。

　　同時，按照原公告，這次次交易代價將以現(xiàn)金形式支付，寶龍商業(yè)的款項被要求要在簽訂買賣協(xié)議后20個營業(yè)日內(nèi)全部付清。與之對比，寶龍商業(yè)截至2021年末手上可即時動用的現(xiàn)金僅有19.77億元。

　　再者，據(jù)悉在交易前項目其實已出租予華夏幸福旗下子公司，且出租期限長達10年至2030年6月27日止。交易后，寶龍商業(yè)如何收回承租權(quán)，將大樓用作自用也是一個問題。

　　另一方面，項目2021年的年租金僅為約2770萬元，即收購后的租金回報率僅約為3.2%，這對寶龍商業(yè)本身的經(jīng)營而言并沒有多大幫助。

　　寶龍商業(yè)本身以“輕資產(chǎn)經(jīng)營”定位立業(yè)，主營業(yè)務(wù)分別是商業(yè)運營及物業(yè)管理。2021年內(nèi)，商業(yè)運營業(yè)務(wù)為寶龍商業(yè)貢獻了20.17億元收入，占總收入比重達到81.9%，毛利率為35.2%。

　　從公司整體表現(xiàn)看，寶龍商業(yè)2020、2021年的資產(chǎn)收益率也達到約16.31%、19.01%。從這個角度，寶楊寶龍廣場7號樓也并不是那么非買不可。

　　而且在輕資產(chǎn)模式下，寶龍商業(yè)過去也并不樂于持有太多重資產(chǎn)運營項目，2021年末重資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例為13%左右。

　　據(jù)了解，寶龍商業(yè)商業(yè)運營業(yè)務(wù)有三種管理模式，分別是委托管理、整租和咨詢顧問。其中整租是指，業(yè)主按一定價格將零售商業(yè)物業(yè)整體出租給寶龍商業(yè)進行運營，項目所有收入及成本均由本集團承擔(dān)，類似重資產(chǎn)。但這種模式管理的物業(yè)僅占寶龍商業(yè)目前在管的85個項目中的7個。

　　綜上所述，無論從收購后經(jīng)營前景、集團定位及發(fā)展基調(diào)等多個角度看，上述交易對寶龍商業(yè)來說仍有商榷之處。與其說寶龍商業(yè)能獲取收益，不如說是寶龍物管平臺將借此向關(guān)聯(lián)方輸血。

　　因此交易的終止也并非意料之外。

　　根據(jù)公告，寶龍商業(yè)給出的最終解釋是：“鑒于當(dāng)前的市場環(huán)境和最近資本市場的波動，在交易完成后，集團在獲得承租人的同意以收回該物業(yè)的空置占有權(quán)方面存在實際困難?！痹摷瘓F最終主動終止了交易?? 即便如此，截至6月6日，寶龍商業(yè)報收于6.07港元。雖然有所回升，但與交易披露前相比仍下降了13.28%，市值縮水至39.02億港元。