寫字樓

　　寫字樓是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的業(yè)態(tài)，由于其較傳統(tǒng)住宅開發(fā)復雜，且開發(fā)量小于住宅開發(fā)，故對寫字樓的成本如何測算歷來是不少成本人心中的痛

　　寫字樓做為一個開發(fā)業(yè)態(tài)，目的性、使用性很強，且跟其定位密切相關，如何做好一個寫字樓的成本測算呢？本文就跟大家分享一下酒店類業(yè)態(tài)的成本測算

　　01、寫字樓的分級

　　“寫字樓”一詞原是粵港一帶對辦公樓宇的稱謂，80年代以后，隨著“物業(yè)”和“物業(yè)管理”等名詞及相關行業(yè)的引入而廣泛運用。

　　寫字樓是指為商業(yè)類型的公司、商社、財團、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡處所提供的。用于商務、辦公用的樓宇及配套設施、設備、場地；是以出租、出售、自用為目的的單元性房地產(chǎn)。

　　在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各式各樣，建筑外觀、內部結構、設備設施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特點：

　　一般位于經(jīng)濟中心城市

　　現(xiàn)代寫字樓大都位于以金融、貿易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開發(fā)區(qū)內。交通便利便于收集和匯集大量的國際性和全國性的貿易信息，因而經(jīng)濟活動頻繁、交易量大、交易的功率高。

　　建筑規(guī)模大，檔次高

　　大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑，外觀宏偉、裝飾考究，建筑外形有自己獨特的風格。內部都裝配先進的設備、設施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。

　　功能齊全

　　現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，如前臺服務、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。

　　有良好的管理

　　許多客戶在選擇樓宇的時候不但重視樓宇的地段、質量、價格，而且十分重視管理隊伍，現(xiàn)代化的大樓應該有一支訓練有素的管理隊伍，能向客戶提供規(guī)范的優(yōu)質的服務。

　　目前寫字樓主流的分級一般是按照甲、乙、丙三個級別劃分的

　　1. 甲級寫字樓：是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力與新近成的寫字樓相管;有完善的物業(yè)管理服務,包括24小時的維護維修與保安服務。

　　甲級寫字樓建筑面積要在2萬平以上，每層建筑面積不低于1000平，車位配備比例是200比1。每部客梯服務面積不超過5000㎡；等候時間不超過40秒，有完善先進的智能控制系統(tǒng)。

　　同樣的，甲級寫字樓也要單一產(chǎn)權，僅對外出租，不對外出售

　　2. 乙級寫字樓：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新建落成的同類建筑物。

　　乙級寫字樓總面積1萬平米，單層面積800平以上，標準層高凈高2.5平米，車位配比最少300比1。每部客梯服務面積不超過6000㎡，速度不低于3米/秒。應有優(yōu)質物業(yè)管理公司

　　3. 丙級寫字樓：是指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持一個合理的出租率。

　　大部分寫字樓都可以滿足這個標準。所以，很多時候丙級寫字樓都不會被當做一個等級。

　　4. 什么是“5A”寫字樓

　　所謂5A，是指智能化5A ，包括：

　　OA：辦公自動化系統(tǒng),Office Automation的簡寫；

　　CA：通訊自動化系統(tǒng),Communication AutomatiON的簡寫；

　　FA：消防自動化系統(tǒng), Fire Automation的簡寫；

　　SA：安保自動化系統(tǒng),Security Automation的簡寫；

　　BA：樓宇自動控制系統(tǒng),Building Automation的簡寫。

　　5A級寫字樓可以簡單的對等于甲級寫字樓

　　02、寫字樓成本測算難度

　　要說清楚寫字樓的成本還是挺難的，我們需要先明確幾方面

　　1. 寫字樓測算難點

　　難點一：寫字樓形態(tài)差異較大

　　寫字樓由于其屬性及所處位置，往往成為當?shù)氐牡貥顺霈F(xiàn)，因而其形態(tài)各異

　　可以是這樣

也可以這樣

還可以是這樣

　　形態(tài)的差異不僅帶來外立面的區(qū)別，也會造成結構成本、外檐成本、設備成本的巨大差異

　　難點二：高度差異

　　大家知道一個建筑物高度不同會帶來成本的不小差異，而寫字樓尤其是CBD的寫字樓通常密度較高，也造成了其高度的不斷刷新

　　不同區(qū)位，不同使用功能的寫字樓其高度差異會有所差異，造成結構形式的巨大差異，其成本自然也會差異巨大

　　難點三：檔次標準造成差異影響成本

　　上文對寫字樓的分類進行了介紹，不同檔次的寫字樓是有具體評定標準的，規(guī)模、功能、服務等，這也造成不同檔次寫字樓在裝修標準、設備標準等方面的巨大差異，成本自然也就千差萬別了

　　以上的難點決定了寫字樓的成本很難有個統(tǒng)一的標準，本文只是介紹一下常規(guī)寫字樓的成本測算。

　　這里說的常規(guī)是指高度、形態(tài)等

　　2. 對標總結寫字樓成本的主要差異點

　　選取了上海市三個比較有代表性的甲級寫字樓建安成本進行了對比分析

以某大甲寫為基準，再對細項進行分析

　　得到結論：影響成本偏差主要因素為基礎工程、結構及粗裝、外立面方案及選材、精裝修方案及選材、電梯選配及通風空調方案

　　可以看出即便是評級一致的寫字樓其成本差異也會很大，而且成本差異差不多是全方位的，或者換個說法，寫字樓尤其是甲級寫字樓可以做為一事一議的工作對待

　　03、寫字樓成本測算

　　寫字樓的成本測算本身沒有什么困難的，難的在于輸入條件的客觀全面

　　1. 地下工程

　　寫字樓尤其是甲級寫字樓一般地處繁華地段，區(qū)域整體建筑密度較高，因而施工操作面很有效，而且甲級寫字樓通常高度比較高，需要論證基礎形式、基坑支付方式以及施工方式，這些是相對隱性的成本，客戶感知不到，因而要慎重反復的論證，爭取最優(yōu)方案，具體的

　　2. 結構形式

　　造成寫字樓結構形式差異的最主要原因是高度及外立面形狀

　　比如百米內的寫字樓（以產(chǎn)園中的辦公樓居多）與150米以上的寫字樓結構形式必然不同，當然也可以一樣，只是對于150米以上的寫字樓，由于其高度、層高、跨度等功能需要，如果使用框架結構必然造成粗柱胖梁，直接影響使用，因而超高層尤其是異性寫字樓一般會使用框架與鋼結構結合的形式

　　911倒塌的大樓，不是由于撞毀，而是由于飛機造成燃燒，慢慢超過鋼結構的防火極限才坍塌的

　　3. 配置標準

　　寫字樓的配置沒有統(tǒng)一的標準，即便是均為同級的寫字樓其配置標準也不一定一樣

　　下表是三個標桿企業(yè)的甲級寫字樓標準，可以看出來其差異還是不小的

4. 設備差異

　　設備的差異主要拒絕于幾點

　　首先是寫字樓的標準，甲乙丙三級的設備要求不同會產(chǎn)生不同的設備類型及成本差異

　　其次是與規(guī)模、高度、客流有關的設備，如電梯等會因以上因素產(chǎn)生差異，比如電梯需要進行專項的計算和設計，可參見《電梯的選擇及成本》

　　還有一點是跟寫字樓的標準相關，這里說的標準不是寫字樓的等級，而是其他標準，如綠建標準等，關于綠建的相關知識可參見《綠建解析及成本增量分析》

　　5. 具體的成本測算

　　寫字樓的成本測算本身其實跟住宅的測算類似，沒有什么特殊的地方

　　寫字樓成本測算最重要的是輸入條件的客觀、全面

　　5.1 寫字樓成本科目

　　寫字樓成本測算的科目設置與傳統(tǒng)住宅項目基本一致

　　需要注意的是較之傳統(tǒng)住宅項目，寫字樓成本測算模板中設計費及建安成本的末級科目會多不少

　　5.2 輸入條件

　　輸入條件主要體現(xiàn)在技術指標表和配置標準表中

技術指標表

有些配置標準還應進行具體的細化，如下表

配置標準簡表

　　5.3 寫字樓成本測算

　　具體的成本測算同住宅成本測算。

　　04、結語

　　寫字樓的成本測算其實并不難，計算邏輯同傳統(tǒng)住宅業(yè)態(tài)，但要把輸入條件摸透，重點關注功能分區(qū)、設備、裝修標準等