寫字樓

　　寫字樓是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的業(yè)態(tài)，由于其較傳統(tǒng)住宅開發(fā)復(fù)雜，且開發(fā)量小于住宅開發(fā)，故對寫字樓的成本如何測算歷來是不少成本人心中的痛

　　寫字樓做為一個開發(fā)業(yè)態(tài)，目的性、使用性很強，且跟其定位密切相關(guān)，如何做好一個寫字樓的成本測算呢？本文就跟大家分享一下酒店類業(yè)態(tài)的成本測算

　　01、寫字樓的分級

　　“寫字樓”一詞原是粵港一帶對辦公樓宇的稱謂，80年代以后，隨著“物業(yè)”和“物業(yè)管理”等名詞及相關(guān)行業(yè)的引入而廣泛運用。

　　寫字樓是指為商業(yè)類型的公司、商社、財團、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡(luò)處所提供的。用于商務(wù)、辦公用的樓宇及配套設(shè)施、設(shè)備、場地；是以出租、出售、自用為目的的單元性房地產(chǎn)。

　　在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各式各樣，建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特點：

　　一般位于經(jīng)濟中心城市

　　現(xiàn)代寫字樓大都位于以金融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開發(fā)區(qū)內(nèi)。交通便利便于收集和匯集大量的國際性和全國性的貿(mào)易信息，因而經(jīng)濟活動頻繁、交易量大、交易的功率高。

　　建筑規(guī)模大，檔次高

　　大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑，外觀宏偉、裝飾考究，建筑外形有自己獨特的風(fēng)格。內(nèi)部都裝配先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。

　　功能齊全

　　現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。

　　有良好的管理

　　許多客戶在選擇樓宇的時候不但重視樓宇的地段、質(zhì)量、價格，而且十分重視管理隊伍，現(xiàn)代化的大樓應(yīng)該有一支訓(xùn)練有素的管理隊伍，能向客戶提供規(guī)范的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　目前寫字樓主流的分級一般是按照甲、乙、丙三個級別劃分的

　　1. 甲級寫字樓：是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力與新近成的寫字樓相管;有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時的維護(hù)維修與保安服務(wù)。

　　甲級寫字樓建筑面積要在2萬平以上，每層建筑面積不低于1000平，車位配備比例是200比1。每部客梯服務(wù)面積不超過5000㎡；等候時間不超過40秒，有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。

　　同樣的，甲級寫字樓也要單一產(chǎn)權(quán)，僅對外出租，不對外出售

　　2. 乙級寫字樓：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新建落成的同類建筑物。

　　乙級寫字樓總面積1萬平米，單層面積800平以上，標(biāo)準(zhǔn)層高凈高2.5平米，車位配比最少300比1。每部客梯服務(wù)面積不超過6000㎡，速度不低于3米/秒。應(yīng)有優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司

　　3. 丙級寫字樓：是指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持一個合理的出租率。

　　大部分寫字樓都可以滿足這個標(biāo)準(zhǔn)。所以，很多時候丙級寫字樓都不會被當(dāng)做一個等級。

　　4. 什么是“5A”寫字樓

　　所謂5A，是指智能化5A ，包括：

　　OA：辦公自動化系統(tǒng),Office Automation的簡寫；

　　CA：通訊自動化系統(tǒng),Communication AutomatiON的簡寫；

　　FA：消防自動化系統(tǒng), Fire Automation的簡寫；

　　SA：安保自動化系統(tǒng),Security Automation的簡寫；

　　BA：樓宇自動控制系統(tǒng),Building Automation的簡寫。

　　5A級寫字樓可以簡單的對等于甲級寫字樓

　　02、寫字樓成本測算難度

　　要說清楚寫字樓的成本還是挺難的，我們需要先明確幾方面

　　1. 寫字樓測算難點

　　難點一：寫字樓形態(tài)差異較大

　　寫字樓由于其屬性及所處位置，往往成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)出現(xiàn)，因而其形態(tài)各異

　　可以是這樣

也可以這樣

還可以是這樣

　　形態(tài)的差異不僅帶來外立面的區(qū)別，也會造成結(jié)構(gòu)成本、外檐成本、設(shè)備成本的巨大差異

　　難點二：高度差異

　　大家知道一個建筑物高度不同會帶來成本的不小差異，而寫字樓尤其是CBD的寫字樓通常密度較高，也造成了其高度的不斷刷新

　　不同區(qū)位，不同使用功能的寫字樓其高度差異會有所差異，造成結(jié)構(gòu)形式的巨大差異，其成本自然也會差異巨大

　　難點三：檔次標(biāo)準(zhǔn)造成差異影響成本

　　上文對寫字樓的分類進(jìn)行了介紹，不同檔次的寫字樓是有具體評定標(biāo)準(zhǔn)的，規(guī)模、功能、服務(wù)等，這也造成不同檔次寫字樓在裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等方面的巨大差異，成本自然也就千差萬別了

　　以上的難點決定了寫字樓的成本很難有個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，本文只是介紹一下常規(guī)寫字樓的成本測算。

　　這里說的常規(guī)是指高度、形態(tài)等

　　2. 對標(biāo)總結(jié)寫字樓成本的主要差異點

　　選取了上海市三個比較有代表性的甲級寫字樓建安成本進(jìn)行了對比分析

以某大甲寫為基準(zhǔn)，再對細(xì)項進(jìn)行分析

　　得到結(jié)論：影響成本偏差主要因素為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝、外立面方案及選材、精裝修方案及選材、電梯選配及通風(fēng)空調(diào)方案

　　可以看出即便是評級一致的寫字樓其成本差異也會很大，而且成本差異差不多是全方位的，或者換個說法，寫字樓尤其是甲級寫字樓可以做為一事一議的工作對待

　　03、寫字樓成本測算

　　寫字樓的成本測算本身沒有什么困難的，難的在于輸入條件的客觀全面

　　1. 地下工程

　　寫字樓尤其是甲級寫字樓一般地處繁華地段，區(qū)域整體建筑密度較高，因而施工操作面很有效，而且甲級寫字樓通常高度比較高，需要論證基礎(chǔ)形式、基坑支付方式以及施工方式，這些是相對隱性的成本，客戶感知不到，因而要慎重反復(fù)的論證，爭取最優(yōu)方案，具體的

　　2. 結(jié)構(gòu)形式

　　造成寫字樓結(jié)構(gòu)形式差異的最主要原因是高度及外立面形狀

　　比如百米內(nèi)的寫字樓（以產(chǎn)園中的辦公樓居多）與150米以上的寫字樓結(jié)構(gòu)形式必然不同，當(dāng)然也可以一樣，只是對于150米以上的寫字樓，由于其高度、層高、跨度等功能需要，如果使用框架結(jié)構(gòu)必然造成粗柱胖梁，直接影響使用，因而超高層尤其是異性寫字樓一般會使用框架與鋼結(jié)構(gòu)結(jié)合的形式

　　911倒塌的大樓，不是由于撞毀，而是由于飛機造成燃燒，慢慢超過鋼結(jié)構(gòu)的防火極限才坍塌的

　　3. 配置標(biāo)準(zhǔn)

　　寫字樓的配置沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，即便是均為同級的寫字樓其配置標(biāo)準(zhǔn)也不一定一樣

　　下表是三個標(biāo)桿企業(yè)的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，可以看出來其差異還是不小的

4. 設(shè)備差異

　　設(shè)備的差異主要拒絕于幾點

　　首先是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，甲乙丙三級的設(shè)備要求不同會產(chǎn)生不同的設(shè)備類型及成本差異

　　其次是與規(guī)模、高度、客流有關(guān)的設(shè)備，如電梯等會因以上因素產(chǎn)生差異，比如電梯需要進(jìn)行專項的計算和設(shè)計，可參見《電梯的選擇及成本》

　　還有一點是跟寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)，這里說的標(biāo)準(zhǔn)不是寫字樓的等級，而是其他標(biāo)準(zhǔn)，如綠建標(biāo)準(zhǔn)等，關(guān)于綠建的相關(guān)知識可參見《綠建解析及成本增量分析》

　　5. 具體的成本測算

　　寫字樓的成本測算本身其實跟住宅的測算類似，沒有什么特殊的地方

　　寫字樓成本測算最重要的是輸入條件的客觀、全面

　　5.1 寫字樓成本科目

　　寫字樓成本測算的科目設(shè)置與傳統(tǒng)住宅項目基本一致

　　需要注意的是較之傳統(tǒng)住宅項目，寫字樓成本測算模板中設(shè)計費及建安成本的末級科目會多不少

　　5.2 輸入條件

　　輸入條件主要體現(xiàn)在技術(shù)指標(biāo)表和配置標(biāo)準(zhǔn)表中

技術(shù)指標(biāo)表

有些配置標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)進(jìn)行具體的細(xì)化，如下表

配置標(biāo)準(zhǔn)簡表

　　5.3 寫字樓成本測算

　　具體的成本測算同住宅成本測算。

　　04、結(jié)語

　　寫字樓的成本測算其實并不難，計算邏輯同傳統(tǒng)住宅業(yè)態(tài)，但要把輸入條件摸透，重點關(guān)注功能分區(qū)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等