寫字樓

　　2022年初，盡管國內(nèi)疫情頻發(fā)和國際動(dòng)蕩帶來多重壓力，但整體國民經(jīng)濟(jì)從一開始就保持了穩(wěn)定的增長趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年第一季度GDP為27.0萬億元，同比增長4.8%。由于年初以來國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，以及政策方面對(duì)企業(yè)的積極支持，一季度全國寫字樓市場總體表現(xiàn)穩(wěn)定。國內(nèi)龍頭企業(yè)引領(lǐng)租賃需求，而金融、TMT、大健康產(chǎn)業(yè)等行業(yè)的擴(kuò)張也繼續(xù)推動(dòng)市場需求的增長。自3月份以來，這一流行病在全國許多地方反復(fù)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)和市場面臨短期下行壓力，這將對(duì)第二季度的市場信心和預(yù)期產(chǎn)生一定影響。

　　各辦公樓市場表現(xiàn)分化——整體市場需求增長放緩

　　多個(gè)城市需求增長放緩，一季度全國主要城市整體吸納量較2021年末出現(xiàn)回落，錄得77萬平方米。

　　一線城市表現(xiàn)分化，上海一季度辦公樓市場凈吸納量接近16萬平方米，超過2020年全年的兩倍；雖然季度末的疫情使得上海整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)停滯，但得益于一二月活躍的租賃需求，上海的甲級(jí)辦公樓市場一季度凈吸納量為2019年以來單季度最高值，達(dá)到29.5萬平方米。上海和上海部分租賃活動(dòng)因嚴(yán)格的疫情管控政策而受到影響，租賃需求放緩。上海一季度凈吸納量約為11萬平方米。1.5線及二線城市的凈吸納量雖較去年四季度有所下降，但整體需求仍保持活躍態(tài)勢。

　　金融及科技行業(yè)——持續(xù)作為辦公樓市場主力需求來源

　　一季度，金融保險(xiǎn)等企業(yè)展示出較強(qiáng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也保持?jǐn)U張態(tài)勢，成為重要需求來源。一線城市中上海、上海的新興子市場正日漸成熟，逐漸吸引金融保險(xiǎn)類企業(yè)入駐，貢獻(xiàn)整體租賃需求。在上海市場，一季度，內(nèi)資金融企業(yè)擴(kuò)張性需求激發(fā)了租賃市場活力。在上海，隨著琶洲片區(qū)項(xiàng)目設(shè)施及周邊配套的日益成熟，該新興市場開始贏得部分保險(xiǎn)企業(yè)的青睞，一季度錄得兩家保險(xiǎn)公司進(jìn)駐琶洲，合計(jì)租賃面積超11,000平方米。

　　在一線城市，科技企業(yè)在全國多數(shù)主要城市仍為主要需求驅(qū)動(dòng)，行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求維持穩(wěn)定或在部分城市有所下降，但科技行業(yè)內(nèi)的硬科技企業(yè)在一季度體現(xiàn)了需求的增長。在上海，部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)停止了過去幾年來激進(jìn)擴(kuò)張的戰(zhàn)略，陸續(xù)退租冗余的辦公面積，將分散的辦公地點(diǎn)正和島新址進(jìn)行集約化管理；其退組行為尚未對(duì)甲級(jí)辦公樓市場形成明顯影響。在1.5線及二線城市，來自科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求也依然強(qiáng)勁。在上海，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成交面積占一季度總成交的42%。一季度，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在上海甲級(jí)辦公樓中的增量需求占比同比提升，占甲級(jí)總成交量的56%，并持續(xù)主導(dǎo)市場。

　　受疫情影響——全國多個(gè)城市新增供應(yīng)放緩

　　一季度全國新增供應(yīng)放緩，一、二線主要城市共入市甲級(jí)辦公樓69萬平方米。一季度，上海無新增供應(yīng)上市，上海、上海、上海三地新增供應(yīng)共49萬平方米，占比超70%。上海的三個(gè)新竣工項(xiàng)目均位于非中央商務(wù)區(qū)，為市場帶來23.3萬平方米新增供應(yīng)，疫情爆發(fā)前整體市場租賃需求保持活躍，新增項(xiàng)目的入市對(duì)市場影響有限；一季度上海甲級(jí)市場僅有小米大廈一個(gè)項(xiàng)目入市，2022年上海甲級(jí)辦公樓市場迎來共迎高峰，預(yù)計(jì)今年將有超過80萬平方米新增供應(yīng)；上海部分在建項(xiàng)目受施工進(jìn)度影響延遲交付，甲級(jí)供應(yīng)入市放緩，一季度有一個(gè)新增項(xiàng)目，錄得17萬平方米新增供應(yīng)。

　　1.5線及二線多數(shù)城市甲級(jí)市場新增供應(yīng)保持低位，需求回暖推動(dòng)市場消化當(dāng)前存量面積，驅(qū)動(dòng)市場空置下降。上海一季度無新增甲級(jí)供應(yīng)，隨著本季度市場出現(xiàn)多個(gè)大面積成交，甲級(jí)辦公樓市場控制下降至21.8%。成渝受疫情影響，整體市場保持低供應(yīng)趨勢。上海部分子市場項(xiàng)目交付日期再度延期，一季度僅有一個(gè)新增甲級(jí)項(xiàng)目，即位于天府新區(qū)秦皇寺板塊的傳化中心，新增辦公面積約5.4萬平方米。在整體需求環(huán)比增速放緩的情況下，較低的新增供應(yīng)保證了上海辦公樓市場的低空置水平。在上海，甲級(jí)辦公樓市場未錄得新增項(xiàng)目入市，一季度僅有0.95萬平方米甲級(jí)供應(yīng)，由于供應(yīng)端的收縮推動(dòng)平均空置水平小幅下降至23.9%。

甲級(jí)辦公樓市場需求持續(xù)——租金表現(xiàn)穩(wěn)健

　　雖全國多地受到疫情反復(fù)影響，一線城市辦公樓市場的租金表現(xiàn)穩(wěn)健。上海一季度租金實(shí)現(xiàn)三年來首次上漲，環(huán)比轉(zhuǎn)正增長1.2%。九個(gè)子市場租金均保持平穩(wěn)或?qū)崿F(xiàn)租金增長，其中麗澤的租金環(huán)比增長高達(dá)7.5%，租金進(jìn)入上行通道。上海在疫情爆發(fā)前整體租金保持增長，環(huán)比漲幅達(dá)2.3%，但短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)停滯或?qū)⒆钄嗍袌鲎赓U互動(dòng)，預(yù)計(jì)租金表現(xiàn)面臨壓力；受2-3月疫情影響，上海租金環(huán)比下降0.9%，上海得益于大部分企業(yè)去年的租賃計(jì)劃未受一季度疫情影響，維持住了租金平穩(wěn)，租金環(huán)比上漲0.6%。

　　1.5線及二線城市整體租金維持平穩(wěn)，租金下降幅度繼續(xù)收窄。受集中供應(yīng)的影響，上海和上海的租金略有下降。在上海，受科技互聯(lián)網(wǎng)和教育行業(yè)的壓力，以及疫情的爆發(fā)，甲級(jí)寫字樓市場租金環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。