寫字樓

　　根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2022年第一季度上海的凈吸收面積為25.7萬平方米，其中2022年第一季度上海中央商務區(qū)的凈吸收面積為10.4萬平方米；自2020年第四季度以來，上海甲級寫字樓空置率持續(xù)下降至17.7%；截至2022年第一季度，上海甲級寫字樓租金為7.73元/平方米/天。在疫情爆發(fā)之前，2021年底，上海的整體寫字樓市場繼續(xù)保持活躍趨勢，空置率略有下降，租金略有上升。

　　進入2022年3月下旬，上海市辦公樓市場受疫情影響，短期內(nèi)租賃需求轉弱。由于辦公樓宇封控等因素，無論業(yè)主方和租戶方均承受巨大壓力。業(yè)主方面主要面臨存量項目已有租戶退租或租賃面積減小的風險，新項目面臨著短期內(nèi)需求下降，租賃去化難的困境等；租戶方面受封控影響，大都面臨著業(yè)務停擺、收入銳減，房租和人員成本支出等壓力。

　　隨著抗疫成果的逐步顯現(xiàn)，上海重啟在即。上海辦公樓市場已開始積極投入到復工復產(chǎn)的準備工作中。辦公樓宇的業(yè)主已開始根據(jù)國家的相關政策及疫情后市場環(huán)境的變化，與辦公樓租戶們謀求共同發(fā)展的策略方案。

　　我們建議，將挑戰(zhàn)變?yōu)闄C遇，積極面對封控對上海辦公樓市場造成的階段性影響，每個辦公樓宇可以根據(jù)自身產(chǎn)品和運營的特點和優(yōu)勢，制定特色化的租賃策略，贏得疫情后第一波客戶的青睞，實現(xiàn)樓宇與租戶的共同發(fā)展。

　　02

　　上海的辦公樓宇減租政策概述

　　2022年3月31日，上海市國資委發(fā)布《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實施細則》(以下簡稱《實施細則》)，4月25日，上海市國資委發(fā)布《市國資委關于進一步做好上海市國有企業(yè)房租減免工作的通知》，以落實上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金政策，指出將采用直接免除、從后續(xù)租金中抵扣或者返還等方式實施房租減免。

　　租金減免主體

　　本次房租減免的實施主體是上海市、區(qū)國資委監(jiān)管的市屬、區(qū)屬國有企業(yè)集團（含委托監(jiān)管企業(yè)）及納入合并報表范圍內(nèi)下屬企業(yè)。

　　適用房屋

　　本次減免租金的房屋為實施主體自有經(jīng)營性房產(chǎn)和使用權房。

　　租金減免對象

　　減免對象為最終簽約承租實施主體房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶（以下簡稱最終承租方）。其中，小微企業(yè)參照《統(tǒng)計上大中小微型企業(yè)劃分辦法（2017）》《關于印發(fā)〈金融業(yè)企業(yè)劃型標準規(guī)定〉的通知》（銀發(fā)〔2015〕309號）劃型標準認定；個體工商戶是指營業(yè)執(zhí)照登記類型為“個體工商戶”的經(jīng)營者。

　　租金減免內(nèi)容

　　根據(jù)《細則》內(nèi)容，減免期限方面，實施主體對最終承租方免除2022年6個月租金，其中2022年租期不滿一年的按比例免除。

　　注：相關政策《關于做好2022年服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房租減免工作的通知》、《關于在滬央企做好2022年服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房租減免工作》、《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》、《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商房屋租金的實施細則》。

　　03

　　上海辦公樓免租政策調(diào)研以及樓宇免租政策現(xiàn)狀

　　上海辦公樓125個樓宇免租政策調(diào)研

　　近期高力國際業(yè)主團隊，對上海市125個樓宇，7個區(qū)（靜安區(qū)，徐匯區(qū)，長寧區(qū)，閔行區(qū)，以及浦東新區(qū)，楊浦區(qū)，虹口區(qū)等）進行了免租政策的推行進行了調(diào)研。

　　此次調(diào)研，由國企及央企持有項目占比35%，民營持有項目占比為41%，港資開發(fā)商持有項目占比約16%，其余外資、基金等企業(yè)持有的占比為8%。

　　從調(diào)研結果看，98%的國有企業(yè)都將響應國家政策對符合減免條件的企業(yè)進行租金減免且已明確租金減免方案，2%的國有企業(yè)正在制定租金減免的方案細則；而84%的民營企業(yè)及74%的外資業(yè)主將繼續(xù)執(zhí)行原合約條款約定，暫時不提供額外的免租補貼。

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　　可以看到，為了應對疫情帶來的挑戰(zhàn)，各業(yè)主都在著手尋求積極的應對策略，以期能夠最大化滿足租戶需求，實現(xiàn)雙贏。

　　高力國際代理項目免租政策

　　在高力國際代理的項目中，所有國有企業(yè)的辦公樓宇都將為小微企業(yè)和個體工商戶提供租金減免的優(yōu)惠政策。

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　　高力國際代理項目業(yè)主方在疫情間的努力，不僅體現(xiàn)在給予租戶租金的優(yōu)惠，同時也在主動“練內(nèi)功，提升軟實力”，旨在提升辦公樓宇的市場價值。

　　04

　　后疫情時代，辦公樓宇價值重塑

　　經(jīng)本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，租金減免政策大都是國有企業(yè)在執(zhí)行，且僅針對于小微企業(yè)和個體工商戶。對于沒有提供免租政策的非國有企業(yè)業(yè)主，他們也通過自己的方式，重塑各自辦公樓宇的市場價值。

　　這種流行病對寫字樓市場既是考驗，也是機遇。高力國際將在辦公樓恢復工作和生產(chǎn)后，為業(yè)主提供專業(yè)建議和服務，推動業(yè)主從辦公樓的空間經(jīng)理升級為空間運營商，將多功能配套設施融入辦公生活，通過提高租戶滿意度，提高租戶粘性，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值

　　積聚力量，乘風破浪。高力國際將以專業(yè)的服務促進市場的發(fā)展、行業(yè)的成熟和客戶的成功。