商業(yè)地產(chǎn)

　　近日，上海發(fā)布了《上海市新產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄》（2022年版）（以下簡稱《禁止和限制目錄》）。與以往相比，新版《禁止目錄》是2014年以來上海市首次放寬中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)限制，為上海市下一階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開辟了一定的想象空間。

　　在減量發(fā)展基調(diào)上，政策為市場帶來了新可能

　　2014年，上海首次頒布《禁限目錄》，基本禁止五環(huán)(南為四環(huán))以內(nèi)新建大型商業(yè)地產(chǎn)項目，僅CBD、金融街和中關(guān)村區(qū)域這三個高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)除外。一年后，2015年版《禁限目錄》取消了特例區(qū)域，對商業(yè)地產(chǎn)的限制在全上海市中心區(qū)域內(nèi)嚴格執(zhí)行。這一版本一共延續(xù)了6年時間，塑造了當前上海商業(yè)地產(chǎn)市場的基本格局，屆時在建的CBD核心區(qū)和麗澤商務(wù)區(qū)成為上海中心城區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。

　　政策的嚴格限制推動了上海辦公樓市場多年來的火熱表現(xiàn)。在租賃市場，大面積整合和搬遷機會緊俏，強勢擴張的企業(yè)往往會提前超量租占面積，保障未來擴張進度。在投資市場，優(yōu)質(zhì)辦公樓宇交易機會稀缺，可預(yù)見的未來供應(yīng)和競爭壓力顯著低于全國其它主要城市。上?？焖龠M入了存量市場，也成就了過往上海商辦地產(chǎn)的投資故事。

　　這一次新版的《禁限目錄》雖然保留了對房地產(chǎn)業(yè)的禁止性要求，但加入了“綠化隔離地區(qū)符合相關(guān)規(guī)劃、政策的產(chǎn)業(yè)項目除外”這一允許放開的特例情況。根據(jù)《城市總規(guī)》，綠隔地區(qū)主要是指四環(huán)路至六環(huán)路范圍規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)以外的地區(qū)，以現(xiàn)狀城鄉(xiāng)結(jié)合部為主。其建設(shè)包括第一道綠化隔離地區(qū)(“一綠地區(qū)”)的城市化建設(shè)，和第二道綠化隔離地區(qū)(“二綠地區(qū)”)的城鄉(xiāng)融合。而新版《禁限目錄》 中所涉及的綠隔地區(qū)基本在“一綠地區(qū)”范圍內(nèi)。

　　我們認為，新版《禁限目錄》是上海自2014年以來，對中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)限制的首次放寬。在減量限容舉措頗具成效之后，上海需要為下一階段的產(chǎn)業(yè)升級打好基礎(chǔ)，通過騰退置換為高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間。但我們需要明確，上海減量發(fā)展的政策基調(diào)不變，本次政策調(diào)整的幅度是適度和謹慎的，絕不代表全面放量，而是嚴格管控式的集約化建設(shè)。

　　綠隔區(qū)域?qū)⒊缮虾８呔猱a(chǎn)業(yè)空間資源主力

　　根據(jù)《上海市“十四五”時期綠化隔離地區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》，一方面，綠隔地區(qū)是上海市建設(shè)用地減量、“增綠留白”的重點地區(qū)；另一方面，開拓高質(zhì)量發(fā)展空間、提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，才能起到保障綠隔地區(qū)的集體經(jīng)濟體系產(chǎn)出效率和勞動力安置增收作用。因此，一綠地區(qū)要以騰退置換促產(chǎn)業(yè)升級，按照“多拆少建”原則，配置高精尖產(chǎn)業(yè)項目，同時實現(xiàn)城市建設(shè)用地負增長。

　　在一綠地區(qū)范圍內(nèi)，當前已有規(guī)劃、符合產(chǎn)業(yè)政策方向的建設(shè)區(qū)域預(yù)計將主要集中在城市南三環(huán)至四環(huán)路之間，及城市東北四環(huán)以外。從行政區(qū)域來看，或?qū)⒁载S臺區(qū)范圍內(nèi)為主。這些未來的產(chǎn)業(yè)項目集中區(qū)，有的已經(jīng)公布了項目規(guī)劃和進度，有的已經(jīng)開始制定方案詳規(guī)，將成為下一階段上海商業(yè)地產(chǎn)集中建設(shè)的主要機遇，也將是城市高精尖產(chǎn)業(yè)空間資源的主力。

　　比如，麗澤金融商務(wù)區(qū)將于2022年啟動北區(qū)國際金融城供地，即麗澤北區(qū)城市航站樓及周邊區(qū)域。麗澤北區(qū)為TOD站城一體化項目，包括地上、地下空間的辦公、商業(yè)、市政交通等城市功能的立體開發(fā)，未來將有五條軌道線網(wǎng)交匯。另一個位于豐臺區(qū)的高精尖產(chǎn)業(yè)組團，是占地7.6平方公里的首都商務(wù)新區(qū)。首都商務(wù)新區(qū)是上?！冻鞘锌傄?guī)》對南中軸大紅門地區(qū)的功能定位之一，計劃推動大紅門地區(qū)功能重塑和產(chǎn)業(yè)升級，吸引承載高精尖產(chǎn)業(yè)，著重對外開放和國際化創(chuàng)新。

　　除上述區(qū)域外，上海市還有東南三環(huán)外、東北四環(huán)外等數(shù)個區(qū)域已獲得指標，正在方案制定和審批過程中。在下一個發(fā)展階段，上海預(yù)計將有超過300萬平方米的新增產(chǎn)能空間資源釋放，多處或?qū)⒃?022年年內(nèi)開始供地。這一總量約為當前上海甲乙級辦公樓市場總體量的10%~20%，將顯著優(yōu)化上海南部地區(qū)的城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)動能，帶動城市南部均衡有效發(fā)展。

　　不過，“一綠地區(qū)”范圍內(nèi)的集中供應(yīng)區(qū)域在2026年以前集中入市的可能性較低，對現(xiàn)階段及未來中短期的市場供需格局基本不會產(chǎn)生影響。

　　總體而言，上海的政策調(diào)整為部分地區(qū)的工業(yè)項目開發(fā)建設(shè)提供了理論可行性，但從規(guī)劃、審批到土地供應(yīng)和建設(shè)的周期仍然很長。未來五年，上海的土地供應(yīng)預(yù)計將繼續(xù)收緊。這些地塊和項目將在中長期周期內(nèi)分批進入市場，推動城市南北發(fā)展更加平衡，逐步釋放產(chǎn)能和空間資源。