據(jù)新華社報道，2020年中央經濟工作會議于12月16日至18日在北京召開。會議總結了2020年的經濟工作，分析了當前的經濟形勢，并在明年部署了經濟工作。

　　對于明年要做好的重要任務，中央經濟工作會議用236個字給明年房地產市場定調:解決大城市住房突出問題。住房問題事關民生福祉，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因地制宜，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租住房政策，逐步使租賃住房在享受公共服務方面享有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租住房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業(yè)要發(fā)揮職能作用。

　　連續(xù)三年，是否住在一所房子里是很清楚的。

　　會議指出，要堅持住房是居住而不是投機的立場，因地制宜，促進房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　安居客房生產研究所所長張波說，2020年末中央經濟工作會議強調，住房和住房政策方向保持不變，在此基礎上進一步明確了穩(wěn)定和健康發(fā)展的重要性，預計未來房地產市場的穩(wěn)定，特別是房價的穩(wěn)定仍將是重中之重。對過熱城市的調控仍將保持一定的高壓力。

　　值得一提的是，中央經濟工作會議連續(xù)三年明確規(guī)定是否居住。

　　大城市的住房問題引起了人們的關注

　　會議指出，要解決大城市突出的住房問題，住房問題關系到民生。

　　殼牌研究所首席分析師徐曉樂指出，2020年，包括個別大城市在內的地方城市住房供求矛盾進一步顯現(xiàn)，如果城市住房供求矛盾較大，房價的快速上漲將在一定程度上阻礙人口流入，不利于城市發(fā)展，因此解決大城市住房問題將被提升到一個重要的戰(zhàn)略地位。

　　徐曉樂認為，要解決大城市的住房問題，必須注意"因地制宜，多采取措施"。"總結自2020年下半年以來的房地產調控政策，政策工具不僅是對需求方的限制，而且是增加住宅用地供應、建設人才房、出租住房等供給側政策，以及促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展等政策來平息房地產市場的波動。

　　義州研究院智庫中心研究主任嚴躍進認為，大城市的房地產政策可能會發(fā)生三大變化：第一，從短期調控的角度，繼續(xù)打擊各種房地產投機需求，包括此前代表深圳購房的行為。第二，從房地產長期機制的角度來看，后續(xù)的土地供給等方面將繼續(xù)發(fā)揮作用，特別是要增加純住宅用地。第三，繼續(xù)發(fā)展租賃市場，通過租賃市場解決住房問題，即以市場為導向的出租住房與經濟適用房共同發(fā)展。

　　進一步加快租賃市場授權

　　會議指出，要高度重視廉租房建設，加快完善長期出租住房政策，逐步使出租住房在享受公共服務方面享有平等的權利。土地供應要向出租住房建設傾斜，分開規(guī)劃出租房屋用地，探索集體建設用地和企業(yè)事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有企業(yè)和私營企業(yè)要發(fā)揮作用。

　　許小樂指出，購租權不同"是租房市場發(fā)展的首要障礙，我國現(xiàn)有戶籍制度與社會福利，社會保障掛鉤，因為不同城市的社會福利和保障差異很大，落戶哪個城市成為能否充分獲得社會福利的關鍵。目前，我國的落戶政策與住房掛鉤，在實際執(zhí)行過程中基于"房屋所有權原則"，這意味著租賃住房"獲得社會福利的優(yōu)先權低"，租購歧視的存在將影響城市租賃市場的發(fā)展報告明確，逐步使租賃住房在享受公共服務方面同權化，這將加快租賃市場賦能細節(jié)落地，有利于完善租賃市場體系，真正把租房作為一種長期居住選擇

　　同時，重點建設租賃住房。經濟適用住房制度分為購買型和租賃型。以往以公共租賃住房為主，政策性租賃住房將成為保障性租賃住房發(fā)展的重點。

　　規(guī)范長期租賃住房市場，“二房東模式”有望得到有力監(jiān)管，會議明確規(guī)范發(fā)展長期租賃住房市場。要減輕租賃住房稅收負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，合理調節(jié)租賃水平。

　　張波認為，管理長租公寓應該是明年的重中之重。近兩年來，長租公寓出現(xiàn)了一些不健康、不合理的市場行為。市場本身也對房客和實際房東形成了巨大的經濟壓力。因此，長期租賃公寓的穩(wěn)定健康運行非常重要。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，目前租賃市場最大的問題是，部分城市的二房東租賃模式正在跑路、爆炸式發(fā)展，長租公寓市場需要加強監(jiān)管。對于市場而言，后續(xù)仍將大量開發(fā)出租房，租售并舉是大勢所趨。隨后，政府提供的租賃住房和集體土地建設租賃住房將逐步由土地轉為住房，這將影響未來租賃市場的預期。

　　徐小樂認為，對后續(xù)租賃市場的監(jiān)管將制度化、常態(tài)化。一是進一步加強租賃機構經營監(jiān)管，特別是經營風險管控，加強事前、事中、事后監(jiān)管;二是培育和規(guī)范并舉，包括財稅對租賃企業(yè)的支持和經營行為的規(guī)范;同時，要加強對租金水平的價格引導和管理，防止租金水平上漲過快，影響居民的支付能力。

　　房地產政策制定：逐步精準，把民生和福利放在首位

　　回顧這幾年中央經濟工作會議關于房地產市場的發(fā)言，我們可以看到，自2015年去庫存以來，房地產市場調控政策越來越精準民生和福利問題被放在政策的首位。