寫字樓

　　目前，各行業(yè)都為中國的城市發(fā)展研究提出了各種概念和指標(biāo)，如宜居指數(shù)、夜生活指數(shù)、人才指數(shù)等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，對主要城市住宅價格和租金指數(shù)的研究也相當(dāng)活躍，但商業(yè)辦公樓的城市發(fā)展數(shù)據(jù)和分析仍然不足。為了填補(bǔ)這一空白，仲量聯(lián)行發(fā)布了“中國40城市寫字樓市場指數(shù)”，涵蓋寫字樓市場的成交量、運(yùn)營指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)，量化了城市優(yōu)質(zhì)寫字樓的商業(yè)價值，直觀地反映了建筑物的運(yùn)營（租金率）和市場主體的承諾能力（租金）。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“商業(yè)地產(chǎn)市場見證了中國的經(jīng)濟(jì)增長、基建投資、城市發(fā)展和企業(yè)擴(kuò)張的歷史進(jìn)程。在過去20多年里，仲量聯(lián)行親歷了中國城市突飛猛進(jìn)式的變化，并有幸參與了全國房地產(chǎn)地標(biāo)項(xiàng)目和城市更新項(xiàng)目的建設(shè)。因此，我們設(shè)計(jì)了‘仲量聯(lián)行40城辦公樓市場指數(shù)’，并將在未來持續(xù)季度發(fā)布，希望為商業(yè)地產(chǎn)市場和城市研究領(lǐng)域提供最具時效性和參考價值的數(shù)據(jù)支撐。”

　　各城市辦公樓市場差距顯著，中資企業(yè)下沉將帶動均衡發(fā)展

　　仲量聯(lián)行從全國200余座城市中，選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力排名前40城市進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)其辦公樓市場差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先。

　　中國40城辦公樓市場指數(shù)

　　指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可進(jìn)行城市間比較和時間軸比較。

　　城市間比較而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠后。

　　時間軸比較而言，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)值會在一季度基礎(chǔ)上錄得增長，體現(xiàn)市場表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較一季度的基數(shù)下滑。

　　排名前10的城市都是各個經(jīng)濟(jì)圈的頭部城市，其主導(dǎo)優(yōu)勢無可撼動。上海在商辦項(xiàng)目供應(yīng)受到限制的情況下，仍然以193.8分高居榜首，代表了其強(qiáng)大的市場發(fā)展動力。除此之外，上海、上海、上海、南京、上海、長沙的指數(shù)得分在56-63之間，分別代表了其所在城市群樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高水平，是產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和企業(yè)運(yùn)營實(shí)力的綜合體現(xiàn)。

　　排名11-20的城市中，指數(shù)得分縮小至53-56之間。由于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相近，這些城市迫切需要通過聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異化探索，并擴(kuò)大辦公市場吸引力來提高自身的競爭優(yōu)勢。

　　排名21-40的城市中，指數(shù)得分的收斂趨勢進(jìn)一步顯著，縮小至50-53之間。在國內(nèi)大循環(huán)的新格局下，隨著完整內(nèi)需體系的搭建，大型中資企業(yè)的業(yè)務(wù)下沉將撬動這些城市的樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)階發(fā)展。

　　1、2月復(fù)蘇推動指標(biāo)回暖，3月疫情影響市場情緒

　　得益于前兩個月的良好開局，一線城市在一季度的整體指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，但自3月以來，受疫情擾動及不確定因素影響，整體經(jīng)濟(jì)明顯承壓，風(fēng)險擔(dān)憂情緒上升，給市場復(fù)蘇趨勢蒙上陰影。二線城市在疫情以及經(jīng)濟(jì)放緩壓力的背景下，同樣表現(xiàn)出較大的市場觀望情緒，修復(fù)周期有所延長。

　　租金方面，全國20個重點(diǎn)城市中約有三分之二的城市甲級租金環(huán)比下降。其中，超過半數(shù)的城市處于正負(fù)1%的正常波動區(qū)間?？罩寐史矫?，全國20個重點(diǎn)城市中有9個城市的甲級空置率水平仍高于30%，面臨較大去化壓力；7個城市處于20%-30%的可控區(qū)間，以長三角城市為主；另有4個城市（上海、上海、上海、上海）基本上長期維持在20%以內(nèi)的健康水平。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“多地疫情反彈，短期內(nèi)市場需求受到抑制，給市場復(fù)蘇預(yù)期帶來不確定性。中長期來看，‘穩(wěn)增長’背景下數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新基建領(lǐng)域有望成為政策發(fā)力點(diǎn)，支撐商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

　　京津冀差距擴(kuò)大，長三角、大灣區(qū)疫情承壓

　　在京津冀城市群中，上海的辦公樓租賃市場強(qiáng)勢復(fù)蘇，租金實(shí)現(xiàn)三年以來首次上漲，空置率創(chuàng)過去10個季度以來最低水平，但在疫情干擾下市場情緒有所回落；天津及石家莊因新增供應(yīng)有限，供需關(guān)系得到改善，但整體需求增長動力不足。

　　在長三角城市群中，新一輪疫情爆發(fā)前，上海和蘇州仍錄得租金正增長。上海一季度的凈吸納量達(dá)到29.5萬平方米，但疫情的爆發(fā)或?qū)⑹苟唐趦?nèi)新增租賃需求轉(zhuǎn)弱。蘇州在新興的數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，為其辦公樓市場的穩(wěn)定性提供了有力支撐。

　　在大灣區(qū)城市群中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，疊加新冠疫情的短期沖擊，導(dǎo)致上海和上海一季度甲級辦公樓租賃需求疲軟；得益于上海政府對疫情防控得當(dāng)，租賃問詢、交易活動自三月底逐步恢復(fù)正常。

　　在成渝城市群中，市場面臨著需求側(cè)緊張的短期挑戰(zhàn)。受經(jīng)濟(jì)基本面影響，消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的需求下降，總體增量需求較前幾年同期下降。金融、專業(yè)服務(wù)和先進(jìn)制造業(yè)為成渝當(dāng)前辦公需求構(gòu)建了主要的增長驅(qū)動力。隨著增量需求放緩和集中供應(yīng)的到來，上海市場的租金可能會再次下降。上海市場也面臨挑戰(zhàn)，但核心CBD新增供應(yīng)量有限，業(yè)主議價能力有望回升。

　　在長江中游城市群中，除了受供應(yīng)壓力影響的上海租金略有下降外，長沙和南昌的平均租金開始緩慢回調(diào)，整體市場表現(xiàn)穩(wěn)步進(jìn)步。